1180 E. 9th St

Descripción de la Propiedad

Este parque industrial en San Bernardino me parece interesante como inversión. Tiene dos edificios con aproximadamente 41,902 pies cuadrados de construcción sobre un terreno de 3.17 acres. Lee & Associates lo está comercializando por $5,400,000.

Según la información de venta, está rentado aproximadamente al 63% y tiene 14 locales vacantes que ofrecen la oportunidad de aumentar los ingresos.

En general, me gustan este tipo de inversiones. Les dan espacio a negocios pequeños y permiten recibir ingresos de varios inquilinos, en lugar de depender de una sola empresa. Aun así, hay varios puntos que revisaría antes de hacer una oferta.

Información de la Propiedad

Por Qué Me Interesa

Me gustan los parques industriales como inversión porque ofrecen espacios funcionales para talleres automotrices, contratistas, empresas de servicios y otros negocios industriales.

Una ventaja es contar con varios inquilinos en lugar de depender de una sola empresa para generar todos los ingresos. Claro, los negocios pequeños también pueden tener más rotación, requerir más administración y contar con distintas capacidades financieras.

También me gusta la ubicación. Está cerca del Aeropuerto Internacional de San Bernardino y directamente enfrente de un desarrollo industrial más reciente. El terreno está completamente cercado y asegurado, y la mayoría de los inquilinos parecen dedicarse a actividades automotrices.

Otro punto a favor es el tamaño del terreno. Con aproximadamente 3.17 acres, podría haber una oportunidad de darle otro enfoque a la propiedad o volver a desarrollarla en el futuro.

Yo la vería como una posible inversión en la que las rentas actuales ayudan a cubrir los gastos mientras se evalúan las opciones de desarrollo a largo plazo.

Por supuesto, cualquier proyecto dependería de la zonificación, los permisos de la Ciudad, las condiciones del terreno y de que los números del proyecto tengan sentido.

También podría ser una opción para un inversionista que busque una propiedad de reemplazo mediante un intercambio 1031, siempre que cumpla con los requisitos y se ajuste a sus objetivos y situación fiscal.

Los Números

El ingreso neto operativo anual actual, o NOI, es de aproximadamente $222,095. Al precio anunciado de $5,400,000, representa una tasa de capitalización de aproximadamente 4.11%.

La oportunidad está en rentar los locales vacantes y aumentar los ingresos de la propiedad.

Según la información de venta, el vendedor está proyectando rentas de aproximadamente $1.25 por pie cuadrado al mes, incluyendo los gastos adicionales.

Es una renta que estaría cerca de lo que esperaría para locales industriales pequeños comparables en esta parte de San Bernardino, dependiendo del estado y la funcionalidad de cada local.

Sin embargo, si yo estuviera haciendo los números para comprarla, usaría una renta más conservadora de aproximadamente $1.00 por pie cuadrado al mes, incluyendo los gastos adicionales, para los locales vacantes.

Prefiero calcular ingresos conservadores y que la propiedad termine generando más de lo esperado, en lugar de pagar por ingresos que todavía no existen.

Antes de estimar un NOI realista con la propiedad estabilizada, revisaría la relación de rentas e inquilinos, los contratos, los gastos operativos, el ajuste de impuestos después de la compra, el seguro y las mejoras que se anticipan.

El financiamiento es otro punto importante.

Con el NOI actual, esperaría que el banco fuera bastante conservador con el monto del préstamo.

Por ejemplo, con una tasa de interés del 8%, amortización a 25 años y una cobertura de deuda de 1.25 (DSCR), los ingresos respaldarían un préstamo de aproximadamente $1.92 millones.

Al precio anunciado, eso significa que el comprador necesitaría aproximadamente $3.48 millones de enganche, sin contar gastos de cierre, reservas ni mejoras adicionales.

Es una cantidad considerable de efectivo para una propiedad que hoy genera una tasa de capitalización del 4.11%.

El financiamiento dependerá del comprador y del banco, pero es algo que tomaría en cuenta al decidir cuánto vale la propiedad.

Lo Que Me Preocupa

Mi principal preocupación operativa es el estacionamiento.

Con 44 locales industriales pequeños y muchos inquilinos dedicados a actividades automotrices, el estacionamiento parece limitado para la distribución del terreno.

Esto podría causar problemas para los negocios actuales y limitar el tipo de inquilinos que pueden ocupar los locales vacantes.

Otro punto es que la información de venta indica que la propiedad no tiene rociadores contra incendios.

Lo confirmaría con las autoridades de construcción y bomberos, además de la aseguradora. Podría afectar el costo del seguro, ciertos usos y las mejoras futuras.

También tomaría en cuenta el posible costo de instalar un sistema de rociadores dentro del presupuesto de mejoras a largo plazo, aunque hoy no sea obligatorio.

La propiedad se construyó en 1988, por lo que también contemplaría futuras mejoras en techos, pavimento, instalaciones eléctricas, plomería y otros componentes importantes.

Por la presencia de negocios automotrices, también revisaría el historial ambiental de la propiedad.

Estos puntos no necesariamente descartan la inversión, pero sí son gastos y riesgos que consideraría antes de hacer una oferta.

¿Cuánto Pagaría Yo?

Mi Cifra: $4,300,000–$4,500,000

Si yo estuviera comprando esta propiedad como inversión, buscaría un precio más cercano a $4,300,000–$4,500,000.

En ese rango, el NOI actual representaría una tasa de capitalización de aproximadamente 4.94%–5.16%.

Todavía tendría que revisar los números reales y el estado de la propiedad, pero creo que ese precio toma mejor en cuenta los locales vacantes, el estacionamiento limitado, el financiamiento y las mejoras futuras.

No quisiera pagarle al vendedor por ingresos que todavía no se están generando. El beneficio de rentar los locales vacantes debería ser para el comprador, ya que es quien tendrá que hacer el trabajo y asumir el riesgo.

Mi Opinión Final

En general, me gusta la idea de tener un parque industrial con locales pequeños y creo que vale la pena considerar esta propiedad.

Hay una oportunidad de aumentar los ingresos, y me gustan el tamaño del terreno y la flexibilidad que podría ofrecer a largo plazo.

Sin embargo, quisiera comprarla a un precio que tenga sentido con los ingresos que genera hoy, no solamente con lo que podría generar en el futuro.

Al precio adecuado, podría ser una inversión interesante. Al precio anunciado, sería más cauteloso.

Otros análisis industriales

• 11253 Roswell Ave, Pomona
• 269 Pacific St, Pomona
• 1326 E Grand Ave, Pomona

Fuentes y Verificación

Propiedad comercializada por Lee & Associates. NorStone confirmó su disponibilidad el 27 de octubre de 2026.

Los datos y las cifras financieras provienen de los materiales de venta disponibles y no han sido auditados de manera independiente. El comprador debe revisar las rentas y los contratos, el cálculo de ocupación, los gastos operativos, el estado de la propiedad, la zonificación, los usos permitidos y los supuestos de financiamiento durante la debida diligencia. Se reporta aproximadamente 63% de ocupación (63.2% en la oferta); con 44 locales y 14 vacantes, el porcentaje por número de locales no establece la ocupación por superficie rentable. Falta confirmar cómo se calcula.

Los materiales de venta indican zonificación M-1, mientras que el Plan General de la Ciudad incluye la categoría de uso de suelo Industrial Flex. Es necesario confirmar las designaciones y los usos permitidos para este predio.

Mis opiniones de precio y supuestos de análisis son comentarios independientes, no un avalúo ni un compromiso de financiamiento. La comparación de rentas es mi opinión preliminar, no un estudio confirmado. La descripción del sitio cercado y asegurado proviene de la información de venta y debe verificarse. El posible desarrollo futuro no está aprobado ni garantizado.

Anuncio original: Lee & Associates — Aborn Business Park.